Что такое ПЕРЕПЛАНИРОВКА и откуда она берется

Определения перепланировки (переоборудования и т.п.) четко даны в новых, уже вступивших в силу нормативных документах: (см. РАЗДЕЛ Юридическая база).
Для того, чтобы, чтобы разобраться с этим вопросом следует понять, что такое квартира, офис, и вообще помещение.

ФАКТИЧЕСКИ: Любое помещение - это Ваше пространство за входной дверью, со стенами, потолком, имуществом.
ЮРИДИЧЕСКИ: На любое помещение есть документы. Это:
1. Поэтажный план БЮРО ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ (БТИ) с ЭКСПЛИКАЦИЕЙ (таблицей, где всем помещениям присвоен номер, указана их площадь, и их назначение).
2. Документ на Ваше ПРАВО либо пользования этим помещением (документ - Договор социального найма, аренды и т.д.), либо ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (документ - Свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Причем, документ Свидетельство о собственности четко соответствует документу ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН БТИ.
Эти данные хранятся в Государственном Регистрационном Органе.
То есть основой регистрации Вашего ПРАВА является поэтажный план БТИ с экспликацией.
Таким образом, ПЕРЕПЛАНИРОВКА - это отличие фактического вида квартиры (помещения) от ПЛАНА БТИ.
В ДЕНЕЖНОМ ВЫРАЖЕНИИ: Ваша квартира - это рыночная стоимость квадратного метра площади по поэтажному плану БТИ, ПРИ УСЛОВИИ ЕГО СООТВЕТСТВИЯ ФАКТИЧЕСКОМУ ВИДУ КВАРТИРЫ (ПОМЕЩЕНИЯ).

То есть:

Таким образом, ПЕРЕПЛАНИРОВКА - это ремонтно-строительные действия в помещении, которые требуют внесения изменений в документы: план БТИ и Свидетельство о собственности (Договор социального найма и т.п.) с целью полной реализации ЭТОГО ПРАВА (владения, пользования, распоряжения), а также увеличения рыночной стоимости Вашего объекта недвижимости.

СПРАВКА: Стоимость документов, сопровождающих ремонтно-строительные работы по государственным нормативам, исчисляется в 5%-10% выражении от стоимости строительного объекта.
То есть ПЕРЕПЛАНИРОВКА - ЭТО СДЕЛКА с недвижимостью.

Что делать, если Вы решили выполнить ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

До того, как Вы приступили к ремонту и перепланировке Вам следует:
1. Определиться с эскизом
Требования к эскизу (он может быть выполнен на поэтажном плане БТИ) таковы: планируемая перепланировка должна быть конструктивно возможной, и юридически согласуемой.
Лучше всего, прямо с этого этапа довериться профессионалам и заказать Архитектурно-Планировочное Решение (АПР).
Во-первых, перед Вами не будет стоять вопрос конструктивной возможности предложенного архитектором варианта.
Во-вторых, грамотный архитектор прекрасно владеет и юридической составляющей перепланировки и не станет "СМУЩАТЬ" Вас вариантами, на которые, в последующем, невозможно получить Разрешение.
То есть ваши деньги по оплате услуг дизайнера-архитектора не будут выброшены на ветер.
Наша организация предлагает услугу разработки и выпуска АПР-альбома, включающего в себя 3 разных варианта планировки данного объекта. Все предлагаемые нашими архитекторами варианты учитывают вышеназванные требования. Вам останется только выбрать тот вариант, который понравится или побыть соавтором, смоделировав из предложенных вариантов наиболее для Вас приемлимый.
(ВНИМАНИЕ! многие дизайнеры в силу неполного образования или других причин не владеют этими вопросами и могут ввести неискушенного клиента своими вариантами в заблуждение: то есть предложить Вам то, что невозможно воплотить в жизни)
2. Заказ Технической документации: Технического Заключения о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры, Проекта Переустройства.
Эскиз, выполненный на плане БТИ, или выбранный Вами вариант Архитектурно-Планировочного Решения, и поэтажный план БТИ с Эскспликацией квартиры до перепланировки нужны инженеру-проектировщику для осуществления необходимых расчетов, выполнения технического обследования Вашей квартиры, разработки и выпуска технической документации. Юридическая ответственность за разработанные проектные решения с момента выпуска технической документации переходит на организацию, инженера проекта, главного инженера проекта, выпустивших данную техническую документацию.
Возможно, перепланировка, которую Вы собираетесь осуществить, действительно состоит лишь в демонтаже (сносе) ненесущей перегородки и для получения Разрешения может быть отражена эскизно на поэтажном плане БТИ. Но информация, содержащаяся в поэтажном плане БТИ, не дает полного представления о стенах Вашей квартиры. На бытовом уровне Вы знаете, что стенка эта - легкая гипсокартонная перегородка, а вот на бумаге… Иными словами на поэтажке не видно несущая эта стена или нет. Так вот, Техническое Заключение - тот документ, который подтверждает, что стена в вашей квартире, которую вы собираетесь демонтировать - действительно ненесущая.
Естественно, если в квартире происходит другая расстановка сантехнических приборов, изменяется конфигурация помещений, смещаются или переносятся входы в помещения, образуются проемы - не обойтись без Проекта переустройства (перепланировки, переоборудования) Вашей квартиры.
Проектную (техническую документацию - Техническое Заключение и Проект переустройства) важно заказать не только в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности, ВАЖНО, чтобы проектная организация, разработавшая техническую документацию ИМЕЛА ВОЗМОЖНОСТИ и БЫЛА ГОТОВА СОПРОВОЖДАТЬ и ЗАЩИЩАТЬ свой проект!
3. Получить Разрешение на проведение переустройства
ИТАК, защита проектной документации - обязанность проектной организации (Закон г. Москвы № 22 от 07.04.2004г., Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП)
Перечень инстанций, в которых проектная документация проходит защиту, регламентирован Распоряжением Мэра № 378 РМ от 11.04.2000г., и Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП.
Основные инстанции, в которых проектная документация проходит защиту, именно представителем проектной документации:
- ГосПожНадзор;
- ГосСанЭпидНадзор;
- Газовая Инспекция;
- Архитектурно-Планировочное Управление;
- Жилищная Инспекция;
- Балансодержатель;
- Государственная Экспертная организация, имеющая право на выдачу экспертных заключений по оценке проектной документации;
- Оформление страхового полиса гражданской ответственности;
- "Авторы дома";
Также необходимо предоставить или дать поручение собрать следующие документы:
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- все формы исходных документов из ТБТИ;
- нотариально заверенную копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности (иной право устанавливающий документ);
- иные документы.
По времени весь этот процесс занимает от 2,5 до 4 месяцев. И естественно, это ощутимая затратная часть - рассмотрение проектной документации в инстанциях - дело платное, чиновниками выставляются счета, а заключения выдаются естественно только при произведенной оплате.

СПРАВКА: Должно быть очевидно, что данная работа не может стоить 600, 1200, или даже 2000 у.е.! Будьте внимательны! Включите здравомыслие!
Завлекалкой дешевизны на рынке этих услуг пользуются только мошенники!

Когда полный пакет документов собран осуществляется его сдача в Единое окно МосЖилИнспекции, где осуществляется его рассмотрение в течение 20 рабочих дней.
И только тогда выдается Разрешение на проведение переустройства.

Так сколько же может стоить получение Разрешения на перепланировку?

Давайте попробуем оценить. Складывается эта сумма из стоимости проектной документации, затратной части оплаты счетов инстанций за рассмотрение документации, и оплаты услуг организации
Для простоты будем иметь ввиду стандартную перепланировку в одной квартире типового дома, где планируется произвести проем в несущей стене и расширить санузел на территорию коридора.
ИТАК:
1. стоимость проектной документации (ТЗ + проект) примерно = от 1400 до 2000 у.е.
2. стоимость затратной части составляет примерно = от 1200 до 1800 у.е.
3. услуги организации (из расчета 300 у.е. в месяц), т.е. = от 900 до 1200 у.е.
ИТОГО: от 3500 до 5000 у.е.

Разрешение получено… А что дальше?

Случилось! Разрешение на проведение перепланировки (переоборудования) помещения в жилом доме получено.
Давайте прочтем те условия, которые необходимо знать каждому владельцу, вот выдержка из Разрешения на проведение переустройства:

     "…Принять к сведению гарантируемые Заявителем режим и продолжительность работ, а также обязательство обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц для проверки хода и результата переустройства.
     Установить, что комиссионная приемка выполненных работ будет проведена при соблюдении следующих условий:
Выполнение требований Закона города Москвы от 29.09.99 N 37 (в ред. Закона города Москвы от 07.04.2004 N 22) "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (далее - Закон), связанных с обеспечением безопасности и сохранности жилого дома:

- выполнение работ в строгом соответствии с проектными материалами;
- обязательное привлечение разработчиков проектной документации к
осуществлению авторского надзора за производством работ;
- переоформление разрешительных документов в органе исполнительной власти при необходимости внесения изменений в проектную документацию;
- обеспечение доступа в переустраиваемые помещения должностных лиц для проверки соответствия осуществляемых работ настоящему распоряжению, проверки жалоб о нарушении режима производства работ и причинении ущерба другим лицам.
- соблюдение ограничений по производству работ в жилых домах, предусмотренных статьей 10 Закона.
     Неисполнение указанных условий и ограничений считать основанием для отмены настоящего Распоряжения…"

Очень важно, чтобы ремонтно-строительная бригада, которая будет выполнять на объекте работы, была лицензирована, чтобы Вами был бы заключен Договор с этой организацией, к которому была бы приложена копией строительной лицензии, чтобы ваша бригада владела знаниями - какие работы в процессе ремонта подлежат актированию.

Первое, что необходимо сделать, получив Разрешение - зарегистрироваться в Жилищной Инспекии и получить Журнал производства работ. Представитель строительной организации обязан вести это Журнал. Знать и соблюдать строительные нормы и правила.
Инициировать подписание Актов на скрытые работы.
Вот пример ПАМЯТКИ, которую наша организация выдает своим клиентам:

"ПАМЯТКА - ОБЯЗАТЕЛЬСТВО

    Я, ___________, проводя ремонтно-строительные работы по перепланировке квартиры предупрежден об обязательном привлечении проектной организации, разработавшей техническую документацию для согласования переустройства квартиры, при осуществлении скрытых работ, на момент производства скрытых работ:
    1. При производстве проема в несущей конструкции: я обязуюсь заключить Договор об авторском надзоре с проектной организацией, оплатить его стоимость, с тем, чтобы инженер, разработавший проект, оценил выполненный проем и монтажную схему его усиления и подписал АКТ на скрытые работы.
    В противном случае, я предупрежден о невозможности получения мной АКТА на скрытые работы от проектной организации.
    Я знаю, что подписание АКТа на скрытые работы при осуществленном ремонте, требует полного вскрытия проема.
    Я уведомлен о том, что АКТ на скрытые работы является обязательным документом при подписания АКТА-ПРИЕМКИ выполненных ремонтно-строительных работ комиссией в составе:
1. Представитель Жилищной Инспекции;
2. Представитель Районной Управы или Префектуры;
3. Представитель Балансодержателя;
4. Представитель Ремонтно-строительной организации;
5. Представитель Проектной организации;
6. Владелец квартиры.

    Я уведомлен, о том, что:
    2. При проведении ремонтно-строительных работ мной должен быть заключен Договор с организацией, имеющей строительную лицензию.
    Представитель строительной организации обязан зарегистрировать выполнение ремонтно-строительных работ в ЖУРНАЛЕ производства работ и предоставить в Жилищную Инспекцию необходимый пакет документов.
    Я знаю о своей обязанности беспрепятственно допускать для осуществления контроля за проведением ремонтно-строительных работ представителей Жилищной инспекции, балансодержателя, Районной Управы или Префектуры.
    3. Строительная организация обязана при осуществлении ремонтно-строительных работ строго соблюдать ПРОЕКТНОЕ РЕШЕНИЕ, СТРОИТЕЛЬНЫЕ, САНИТАРНЫЕ, ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ, ЖИЛИЩНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА.
    Иначе, проектировщик оставляет за собой право НЕ подписывать АКТ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ.
    4. При осуществлении работ по гидроизоляции в санузлах, кухнях, то есть так называемых мокрых зонах, строительная организация предоставляет АКТ по проведению работ по гидроизоляции, с приложением к нему строительной лицензии (копия), сертификата соответствия на используемый строительный материал по гидроизоляции. АКТ должен подтверждать соблюдение технологии по использованию данного гидроизола.
    5. Я уведомлен о том, что невыполнение любого из вышеперечисленных пунктов может привести к ОТМЕНЕ Распоряжения об утверждении положительного решения Межведомственной Комиссии. НЕПОДПИСАНИЕ АКТА-приемки выполненных работ КОМИССИИ делает невозможным внесение изменений в поэтажный план БТИ.

"______" _____________________ подпись:"

Это напоминание Клиентам - необходимость, выполнив все пункты памятки и закончив ремонт, именно подписание Акта комиссии - основание для снятия Вашей перепланировки с контроля и ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПОЭТАЖНЫЙ ПЛАН БТИ.